Il crowdfunding
Cos’è il Crowdfunding? Composto dai termini inglesi “crowd” che vuol dire folla, e “funding“, ovvero finanziamento, il crowdfunding è una particolare tipologia di finanziamento dal basso, che si sviluppa attraverso la raccolta di denaro di più sostenitori. Il crowdfunding è uno strumento nato per dare la possibilità a piccoli e grandi investitori di microfinanziare progetti e startup in cui credono, ispirati dall’idea o dal business model.
Il crowdfunding in Italia nasce circa dieci anni fa e soltanto negli ultimi anni sta crescendo grazie a numerosi progetti presenti su piattaforme italiane di crowdfunding ma anche internazionali.
L’ ultima frontiera è il crowdfunding immobiliare che offre alle persone la possibilità di investire in real estate anche con piccoli capitali, un investimento, quello nel mattone, da sempre considerato tra i più sicuri.
Il crowdfunding immobiliare, anche se più attivo all’estero, sta da qualche anno prendendo piede anche in Italia, e grazie a specifiche piattaforme di crowdfunding immobiliare è possibile fare investimenti a partire da 50 euro.
Come funziona il crowdfunding immobiliare
Una volta compreso il significato di crowdfunding e il suo funzionamento, entrare nell’ottica del crowdfunding immobiliare è alquanto semplice, si tratta infatti di un vero e proprio investimento nel settore immobiliare finalizzato a generare profitto in tempi medio-lunghi.
Sostenere una campagna di crowdfunding immobiliare vuol dire affidare i propri soldi a società che si occupano dell’acquisizione, restauro, riqualifica e rivendita di immobili ritenuti interessanti che possono generare profitto, il quale viene in seguito suddiviso dall’azienda tra i suoi soci e i sostenitori.
Attraverso queste campagne e queste società, chiunque, anche senza disporre di grandi capitali, può investire e diversificare il suo portafoglio investimenti.
Come per il crowdfunding “generico” anche il crowfunding immobiliare comprende due tipologie: l’equity crowdfunding e il social lending crowdfunding o peer-to-peer lending.
Differenze tra Equity e Social Lending nel crowdfunding immobiliare
La differenza principale tra queste due tipologie risiede nel fatto che con il social lending crowdfunding non si diventa proprietari di nulla e al termine dell’investimento viene restituito il credito con il rispettivo tasso di interesse, si diventa quindi proprietari solamente di un diritto di credito con una società che ha proposto l’affare.
Con l’equity crowdfunding immobiliare invece, si acquisisce una parte della società che sta effettuando l’operazione, spesso costituita per l’occasione, si diventa soci in percentuale e si partecipa agli utili della suddetta società, dalla quale si uscirà solo una volta che verrà liquidata.
Si diventa quindi co-proprietari di un’azienda che ha acquistato a sua volta un immobile, è bene precisare però, che non sempre si tratta di un immobile ad uso abitativo, talvolta può trattarsi di stabilimenti, hotel e/o uffici.
I rischi del crowdfunding immobiliare
L’ idea di comprare casa con 50 o 100 euro può allettare chiunque, tuttavia anche un investimento considerato sicuro come quello nel mattone può rivelarsi pericoloso e nascondere alcuni rischi.
Innanzitutto, la normativa italiana sul social lending, entrata in vigore il 1 gennaio 2017 e approvata dalla Banca d’Italia, non stabilisce un limite massimo di investimento che viene talvolta stabilito dalla piattaforma su cui si investe.
Per fare un esempio, la piattaforma spagnola Housers ha imposto anche Italia i limiti stabiliti dalla Consob spagnola secondo i quali l’investimento massimo per un privato è di euro 3000 per progetto e 10.000 euro all’anno, non esistono invece limiti per un professionista, tuttavia, in entrambi i casi, spetta all’investitore dichiarare di essere un neofita degli investimenti piuttosto che un esperto.
Una volta raggiunto l’importo necessario per l’investimento, i soldi vengono passati a società terze che si occupano dell’acquisto, ristrutturazione e messa in vendita o affitto, nel caso di affitto esistono alcune tutele, ad esempio, in caso di inquilini insolventi, sono coperti i primi sei mesi.
A differenza del Social Lending, l’ Equity risulta essere un modello più controllato e le aziende che operano in questa tipologia di finanziamento sono opportunamente iscritte in un registro della Consob previa verifica dei requisiti necessari.
E’ opportuno quindi sottolineare che i rischi del crowdfunding immobiliare sono minimi a fronte del grande potenziale di questo strumento finanziario, tuttavia è buona cosa avere consapevolezza del funzionamento.
Le piattaforme di crowdfunding immobiliare
Quali sono le più importanti piattaforme di crowdfunding immobiliare?
Esistono piattaforme italiane per fare investimenti immobiliari?
Housers
Housers è una piattaforma immobiliare di social lending crowdfunding, nata in Spagna nel 2015 e arrivata in Italia ad aprile 2017 e successivamente anche in Portogallo. Housers ha un bacino di utenza di oltre 85000 utenti.
Per investire in immobili con Housers il primo passo da compiere è registrarsi gratuitamente alla piattaforma e verificare il proprio profilo attraverso l’invio di un documento d’identità.
Il successo degli investimenti immobiliari di Housers è dato dall’opportunità di investire anche esigue cifre, a partire da 50 euro.
Una volta completata la registrazione e analizzato il portfolio di opportunità di investimento immobiliare, si può partecipare ad una campagna di foundsourcing effettuando un pagamento tramite bonifico o carta di credito, se si sceglie di utilizzare il bonifico bancario, i soldi saranno disponibili in 2-3 giorni lavorativi e verranno gestiti da Lemon Way, un istituto di pagamento autorizzato dalla Banca di Francia.
Su Housers è possibile diversificare il pacchetto di investimenti immobiliari attraverso tre tipologie:
Risparmio: sono investimenti in immobili a lungo termine, tra i 5 e i 10 anni, nei quali il rendimento è dato dall’affitto o dalla vendita della proprietà. Si tratta di interessi mensili distribuiti proporzionalmente all’investimento, in questo modo ogni mese si riceverà una percentuale dell’affitto e il valore dell’investimento varia con quello dell’immobile.
Questa modalità è quella caratterizzata dal miglior rapporto tra rischio e rendimento.
Investimento: investimenti immobiliari di medio termine, solitamente tra i 12 e i 24 mesi, si tratta di operazioni di ristrutturazione e rivendita, per tale ragione si riceve il capitale investito con la plusvalenza solamente una volta terminata la trattativa.
Non sono presenti interessi mensili.
Tasso fisso: sono prestiti fatti a società immobiliari con un tasso fisso, trattenuti dai 12 ai 36 mesi.
Con questi soldi le aziende effettuano operazioni nel mercato immobiliare che prevedono la costruzione e la vendita di immobili, una volta terminate si riceve il capitale investito. Mensilmente si ricevono gli interessi maturati sulla base del tasso pattuito con la società a cui si fa credito.
Il vantaggio di investire sulla piattaforma immobiliare Housers è la possibilità, in qualsiasi momento, di rivendere la propria posizione e ottenere indietro l’importo versato, a prescindere dalla tipologia di investimento.
Walliance
Walliance è una piattaforma di real estate equity crowdfunding, la prima autorizzata in Italia.
Investire su Walliance è possibile previa registrazione gratuita. Su questa piattaforma l’importo minimo investibile è 500 euro, trasferibili tramite bonifico bancario.
Walliance opera in pieno rispetto della normativa Consob, per tale ragione, prima di poter investire, è necessario completare un questionario di verifica tramite il quale viene valutata l’adeguatezza dell’investitore.
Una volta completata la transazione si diventa a tutti gli effetti socio di una società appositamente costituita per quel determinato progetto immobiliare, con una percentuale di proprietà corrispondente all’importo investito.
La tutela del capitale è uno dei pro di Walliance che garantisce un rimborso in caso di insuccesso dell’operazione, talvolta invece, è presente una soglia minima necessaria, che deve essere raccolta per permettere alla società di iniziare ad operare.
Tra i progetti chiusi con successo su Walliance sono presenti operazioni importanti in Italia, quali Palazzo Cavour a Firenze e il complesso residenziale Barbacorvi a Trento ma anche la realizzazione della comunità artistica di Wynwood a Miami.
Concrete
Concrete è una nuova piattaforma immobiliare di crowdinvesting, nata in Italia nel 2017 e autorizzata da Consob, focalizzata principalente sull’equity crowdfunding.
Concrete, grazie ad un attento processo di valutazione e selezione, sceglie i progetti sulla base dell’attrattività, concentrandosi su operazioni ad alto potenziale di rendimento.
Non è presente un limite massimo per l’investimento che può arrivare a coprire l’intera somma richiesta, fino ad un massimo per operazione, di 5 milioni di euro. Le campagne di crowdfunding hanno una somma minima da raccogliere, nel caso non fosse raggiunta vengono restituiti agli investitori i capitali investiti, la stessa cosa viene fatta in caso di overfunding.
Il costo di Concrete è caratterizzato da una tassa una tantum, calcolata in percentuale sull’investimento.
Concrete si differenzia dalle altre realtà per il coinvolgimento di una fiduciaria, approvata dal Ministero dello Sviluppo Economico, attraverso questa soluzione si garantisce maggiore privacy per gli investitori, una gestione professionale delle quote, la presenza di un’entità come sostituto d’imposta, inoltre facilita lo scambio di quote.
Trusters
“E’ la prima piattaforma di lending crowdfunding immobiliare nata in Italia” sono queste le parole di Andrea Maffi, fondatore della piattaforma Trusters.
Le operazioni scelte da Trusters hanno durata breve, dai 9 ai 18 mesi, e sono opportunità di investimento nel mercato immobiliare aperte anche a piccoli investitori, occasioni a basso rischio a partire da qualche centinaia di euro.
Gli investimenti immobiliari scelti dal team di professionisti di Trusters sono geo localizzati sul territorio italiano, inizialmente su Milano, grazie anche alla collaborazione di RE/MAX, gruppo immobiliare numero uno al mondo con filiali in oltre 100 nazioni e oltre 400 filiali in Italia.
Per effettuare un investimento è necessario registrarsi gratuitamente ed effettuare il pagamento tramite bonifico o carta di credito. A operazione conclusa compariranno sul conto Trusters gli interessi maturati e il capitale investito.
Crowdestate
Nata in Estonia nel 2014 e arrivata nel mercato italiano nel 2018, oltre 47 milioni di euro raccolti nei primi quattro anni di attività, sono questi alcuni dei numeri di Crowdestate.
Il sito di Crowdestate, di facile utilizzo, permette oltre che investire in immobili online, anche proporre dei propri progetti per raccogliere capitali, grazie a un processo di due diligence, soltanto il 5% delle operazioni superano la prima fase e vengono pubblicate.
All’interno delle FAQ del sito sono presenti numerose domande frequenti sul crowdfunding immobiliare e sono spiegate la tassazione, gli interessi e il funzionamento di Crowdestate
In conclusione
Il crowdfunding rappresenta veramente un punto di svolta negli investimenti e nella raccolta di finanziamenti, è il punto d’incontro tra operazioni immobiliari e piccoli investitori non esperti che, grazie alle piattaforme specializzate, possono diversificare il proprio portafoglio di “azioni”.
Sebbene presenti in minima parte dei rischi, il crowdfunding immobiliare è uno strumento finanziario innovativo che cambia radicalmente le regole del settore.